Marktwertermittlung
WAS IST IHRE IMMOBILIE WERT?
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Die Verkehrswertermittlung – auch Marktwertermittlung genannt – bildet die Grundlage für den erfolgreichen Verkauf oder die effiziente Vermietung einer Immobilie. Hierbei wird der Wert der Immobilie ermittelt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundsätzlich gilt: Die Ermittlung ist auf einen Stichtag beschränkt und wird durch die Gegebenheiten zu diesem Zeitpunkt festgelegt. Zum Objekt gehörende Unterlagen werden neben der einhergehenden Objektbesichtigung ausgewertet. Für die Berechnung stehen verschiedene Methoden zur Verfügung. Welche angewandt wird, richtet sich i.d.R. nach der Objektart. Sachkundige verwenden durchaus zwei der gebräuchlichen Verfahren und leiten aus diesen Ergebnissen den Marktwert der Immobilie ab.
Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei selbstgenutzten Objekten zum Einsatz. Hier wird der Gebäudewert (Objektart, Ausstattungsstandard) anhand der Neubaukosten ermittelt. Anschließend sind bei der weiteren Berechnung die Restnutzungsdauer bzw. Alterswertminderung, mögliche bestehende Baumängel bzw. -schäden sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Der Wert des Grundstücks wird separat festgestellt und anschließend beide Werte (Gebäude und Grund) addiert. Dem ermittelten Sachwert wird oft noch z.B. der Vergleichswert gegenübergestellt. Voraussetzung ist, über entsprechendes Marktwissen zu verfügen, um auch tatsächlich vergleichbare Objekte hinzuzuziehen.
Diese Methode wird bei Mietimmobilien angewandt, z.B. vermieteten Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien. Die Bewertung orientiert sich an den erzielbaren Mieterträgen abzüglich der Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung. Dabei wird der Gegenstandswert (Ertragswert) aus den zukünftig zu erwartenden Reinerträgen durch geeignete Abzinsung ermittelt.
Diese Methode ist „nahe am Markt“. Die Wertermittlung erfolgt anhand von zeitnahen Verkaufspreisen von möglichst ähnlichen und vergleichbaren Immobilien. Zusätzlich werden Zuschläge bzw. Abschläge berücksichtigt, welche sich auf Gebäudezustande bzw. Besonderheiten des Grundstückes beziehen. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt die Existenz von genügend Vergleichsobjekten voraus.
